Um grande número de proprietários de casas tem taxas de hipoteca boas demais para desistir

Algo profundamente incomum aconteceu no mercado imobiliário americano nos últimos dois anos, à medida que as taxas hipotecárias subiram para cerca de 7%.

Taxas tão elevadas não são, por si só, historicamente notáveis. O problema é que a família americana média com uma hipoteca está sujeita a uma taxa fixa que é colossalmente três pontos mais baixa.

A lacuna que se abriu entre estas duas linhas criou um efeito de aprisionamento a nível nacional – paralisando as pessoas em casas das quais desejavam abandonar – numa escala não vista há décadas. Para os proprietários que não pretendem mudar-se tão cedo, as taxas baixas que garantiram durante a pandemia irão beneficiá-los nos próximos anos. Mas para muitos outros, essas taxas tornaram-se uma complicação, perturbando tanto as decisões das famílias como o mercado imobiliário como um todo.

Na verdade, de acordo com nova pesquisa De acordo com economistas da Agência Federal de Financiamento de Habitação, esse efeito de aprisionamento é responsável por cerca de 1,3 milhão a menos de vendas de casas nos Estados Unidos durante o aumento das taxas, da primavera de 2022 até o final de 2023. Esse é um número surpreendente em uma nação. onde cerca de cinco milhões de casas são vendidas anualmente em tempos mais normais – a maioria delas para pessoas que já as possuem.

Estas famílias encarceradas não se mudaram em busca de melhores empregos ou salários mais elevados, e não conseguiram reduzir o tamanho ou adquirir mais espaço. Eles também não abriram casas para compradores de primeira viagem. E isso elevou os preços e atrapalhou o mercado.

Outra forma de afirmar quão invulgar é esta dinâmica: entre 1998 e 2020, nunca houve um momento em que mais de 40% dos detentores de hipotecas norte-americanas tivessem taxas fixas mais de um ponto percentual abaixo das condições de mercado. No final de 2023, como mostra o gráfico abaixo, cerca de 70 por cento de todos os titulares de hipotecas tinham taxas superiores a três pontos percentuais abaixo do que o mercado lhes ofereceria se tentassem contrair um novo empréstimo.

Apesar de todas as histórias que esta imagem conta, a grande que capta é uma estagnação no mercado imobiliário que também pode estar a alimentar uma frustração mais ampla com a economia.

Para mostrar como chegámos aqui, consideremos a distribuição das taxas detidas por todos os proprietários americanos com hipotecas de taxa fixa, recuando no tempo.

No final da década de 1990 e início da década de 2000, no início do período abrangido pela análise FHFA, a maioria dos proprietários tinha taxas entre cerca de 7 e 9 por cento. As taxas caíram então com a recessão pontocom e caíram ainda mais após a Grande Recessão. Muitos proprietários também refinanciaram ao longo do caminho.

Depois, no início da pandemia, as taxas atingiram mínimos históricos, proporcionando a muitas famílias pechinchas abaixo dos 3%.

Durante a maior parte deste período de taxas geralmente decrescentes e refinanciamento regular, a maioria dos proprietários manteve taxas que não eram tão diferentes – dentro de um único ponto percentual ou mais – daquelas que poderiam obter com um novo empréstimo. Se você mantivesse uma taxa de hipoteca mais alta do que a do mercado, isso tornaria a mudança ou o refinanciamento relativamente fácil. Se você mantivesse um valor mais baixo, a diferença raramente era grande o suficiente para desencorajar as pessoas de mudar de casa.

Mas isso mudou significativamente nos últimos dois anos, à medida que a Fed lutava contra a inflação e à medida que as taxas de juro de todos os tipos de empréstimos disparavam.

Pode parecer estranho sugerir que agora há um problema com tantas pessoas que conseguiram grandes negócios imobiliários durante a pandemia. O problema surge do facto de as taxas terem subido tão alto, tão rapidamente, desde o nível mais baixo da pandemia. Aparentemente da noite para o dia, a maioria dos proprietários americanos com hipotecas encontraram-se numa situação em que agora pode parecer financeiramente tolo vender a sua casa.

“Você poderia pensar na sua taxa fixa como um ativo que você possui”, disse Julia Fonseca, professora da Universidade de Illinois em Urbana-Champaign.

E durante este período, esse ativo nunca valeu tanto como agora.

O Professor Fonseca estima que as taxas fixas valem cerca de 50.000 dólares para o titular médio de uma hipoteca. Esse é aproximadamente o montante adicional que as pessoas teriam de gastar se trocassem os pagamentos existentes nas suas hipotecas actuais por pagamentos mais elevados às taxas actuais.

Dito de outra forma, os investigadores da FHFA estimam que esta diferença valia cerca de 511 dólares por mês para o titular médio de uma hipoteca no final de 2023. Isso é suficiente para influenciar as decisões que as famílias tomam e causar ondas de choque no mercado imobiliário.

“São famílias reais que não conseguem optimizar as suas habitações”, disse Jonah Coste, economista da FHFA que trabalhou na investigação.

Os efeitos cascata já são evidentes em outras pesquisas. Os economistas Jack Liebersohn e Jesse Rothstein concluem que as taxas de mobilidade caíram para proprietários com hipotecas em 2022 e 2023, numa altura em que não houve declínios comparáveis ​​na mobilidade dos proprietários sem hipotecas ou para locatários.

O professor Fonseca e Lu Liu, da Universidade da Pensilvânia, também descobriram que os proprietários que estão mais presos são menos probabilidade de se mover para áreas próximas com elevado crescimento salarial. Isto sugere como as distorções no mercado imobiliário podem criar problemas no mercado de trabalho, eventualmente impedindo as empresas de contratar os trabalhadores certos ou impedindo que os salários subam ainda mais.

Tudo isto decorre não apenas do nível actual das taxas elevadas, mas da sequência específica de acontecimentos que nos trouxe até aqui.

“Nunca tivemos nada parecido nos últimos quatro anos”, disse o professor Rothstein.

Alguns destes efeitos podem parecer semelhantes aos anos que se seguiram à crise imobiliária de 2008, quando um problema diferente – as hipotecas subaquáticas – prendeu muitas pessoas em casas das quais queriam abandonar. Mas o desafio de hoje pode ser mais duradouro. Isso ocorre porque as taxas de hipotecas de 30 anos ficam fixadas por, bem, 30 anos, e porque é improvável que taxas abaixo de 3% sejam vistas novamente tão cedo.

O presidente Biden notou como isso pode parecer perturbador para muitas pessoas. No seu discurso sobre o Estado da União, no mês passado, ele falou diretamente a qualquer pessoa preocupada com as taxas de juro. “Se a inflação continuar caindo, as taxas de hipotecas também cairão”, disse ele.

Mas enquanto muitos americanos esperam, ele propôs créditos fiscais temporários no valor de até US$ 10 mil para novos compradores e proprietários que lhes vendem. Para compradores de primeira viagem que fazem contas de hipotecas psicologicamente pesadas em casa, a Casa Branca aponta que, para as casas com preço médio, isto equivale a reduzir as taxas em mais de 1,5 pontos percentuais durante dois anos.

Para os proprietários que até agora não quiseram vender, no entanto, essa soma é bem menos do que os US$ 50.000 que as taxas fixas valem efetivamente para o titular típico de uma hipoteca.